深圳二手房買賣手續(xù)攻略

1.選擇目標區(qū)域

首先，你從工作、家庭、學(xué)校、交通等各種你認為重要的維度，挑選一個大致符合你預(yù)期要求的目標區(qū)域。如果你認定了要買二手房，那我相信這個問題不大。如果你不能確定是買二手房還是新房，那么這個問題就會比較麻煩。

2.如果你有時間與精力，可以自己找房子，自己與房東談好價格，自己與房東去房管局過戶。但大部分一不懂流程，二沒那個時間與精力，所以為了省時省力，都會選擇中介。既然要找中介，建議找規(guī)模大一些，實力強一些的中介，相對來說，會規(guī)范一些。除以了選擇中介，還需要選擇好的業(yè)務(wù)員，不然一個新手 ，會讓你的購房過程很折騰（說多了都是淚啊）。一般你進入中介門店，第一個接待你的就會成為你的業(yè)務(wù)員，所以從你還沒進入門店之前，最好就開始觀察一下哪個業(yè)務(wù)員顯得專業(yè)一點。

3.看房

業(yè)務(wù)員接待你之后，先會問一下你的購房要求以及你的心理價位。這個就需要你提前考慮清楚了。特別是你要非常清楚自己重點關(guān)注哪些方面。我就遇到了業(yè)務(wù)員帶我看房子的時候，之前都是跟我講某某房子的價格情況，是否有雙稅等，結(jié)果有一次，我看上了一套房子，他只介紹了 房子的價格，卻沒講這套房子是有雙稅的。因為那套房子，房屋總價加上雙稅會超出我原來的心理價位，所以在看房過程中，別看多了之后忘記了自己的重點關(guān)注點。

業(yè)務(wù)員在了解了你的購買要求與心理價位之后，會先將現(xiàn)有的資源過濾一下呈現(xiàn)給你。此時，你就可以先挑選幾套相對符合你的要求的房子去現(xiàn)場看一看，增加點實地考察經(jīng)驗，這樣你才會更加清楚，自己到底會更加在乎房子的哪些地方。

對于一些老小區(qū)，你將會看到各種奇怪的戶型，再加上一些老小區(qū)停車困難，這個時候，購買二手房的缺點就會直觀的展現(xiàn)在你面前。通常在看過幾次房子之后，有些人會開始對購買二手房產(chǎn)生動搖了。這里就需要你對購買二手房有充分的心理準備。

4.談價格

確定好房子之后，接下去就需要談錢的問題了。這里涉及到兩個方面，1是與業(yè)務(wù)員談中介費，2是與房東談房價。

A、與業(yè)務(wù)員談中介費。在確定房子之后，中介會給你一份評估的費用清單（此時房屋總價還沒有確定），其中關(guān)于稅費部分，按道理應(yīng)該有買賣雙方來共同承擔(dān)，但通常都是由買方來承擔(dān)的，如果是買方承擔(dān)，你可以與房東協(xié)商降低房屋總價，這樣可以降低相關(guān)的稅費；關(guān)于中介費，是可以打折的，這個就看你自己發(fā)揮了。比如你可以訴苦，或者你可也投訴在購房過程中，業(yè)務(wù)員的不專業(yè)等等，總之，你需要找個理由，在與中介正式簽訂合同之前，讓他們給你打折扣；關(guān)于評估費，一般中介給的費用會貴一些，你可以自己找評估公司，或者通過銀行的朋友來找相對容易一些。!

對于房屋的價格總體能接受后，中介會與你簽訂一份意向合同，里面包含了一些約定條件（例如 哪些東西是隨同房子一起出售等等），而且還需要交納一定數(shù)目的意向金（這里有可能各個中介流程不一樣）。當然意向金是可以退回的，只不過是有條件的。由于你可能同時聯(lián)系好幾家中介，相應(yīng)的房東也可能同時聯(lián)系了好幾家中介，所以通常此時中介會告訴你，這個事情不要跟其他中介講，估計主要是怕其他中介攪局。

B、與房東談房價。簽訂意向合同之后，因為意向合同有一些時間限制，所以中介會極力促進你和房東談妥價格。作為房東，在行情變好的時候，還會突然漲價，反正至少不太愿意降價。作為買方，就需要找理由來讓房東降價了。比如沿街有點吵，樓層高之類的，總之需要有針對性的挑毛病以達到降價的目的。此時也需要中介來平衡買賣雙方的利益，從而可以給出雙方相對可以接受的價格。

5.資格審查

這里就是需要提供一些材料，來證明你是有資格買房的，或者說你是有能力能夠申請貸款。一般所需要的資料與證件有：身份證、戶口本、婚姻證明、社保證明，個人信用報告、其他。

戶口本：集體戶口的，需要去人才市場看證明，然后去派出所拿出集體頁與你的戶口頁兩頁紙；

婚姻證明：就是證明你是單身還是已婚，去你戶口所在的派出所所對應(yīng)的民政局開具。這里說一下，戶口在下沙的，需要去下沙街道辦事處開具，江干區(qū)民政局不能開；

社保證明：提供一年社保繳納證明，可以去各個區(qū)的行政服務(wù)中心開具，不一定要去清吟街的社保大樓。

個人信用報告：需要貸款的時候要用到。

其他：如果是純粹公積金貸款的，需要提供一年的連續(xù)公積金繳納證明。這里注意一下，如果你換過單位，第二家單位是在你試用期滿才給你補繳公積金，那么公積金可能不認這個繳納記錄是連續(xù)的。

貸款銀行：涉及到商業(yè)銀行貸款的，就需要在簽訂正式合同之前確定貸款銀行。貸款銀行的選擇，無非是看哪家銀行有利率折扣，是否需要購買理財保險產(chǎn)品，是否支持公積金按月還款，是否需要辦信用卡等等。一般中介會有好幾家合作銀行，如果你有朋友在銀行工作，那可以私下先了解一下銀行的房貸利率情況，然后告訴中介去哪家銀行進行貸款。總之，這里需要你通過各種途徑了解一下當前一些主要銀行的房貸利率情況，不然中介隨便給你找了一家銀行，貸款利率沒折扣，而其他銀行有折扣，那你就虧了嘛。

中介拿到這些材料之后，會去房管局進行查檔（這里可能政策有變），明確你購買的是第幾套房子。

6.簽訂合同

待中介查檔之后，就可以商定時間來簽訂正式的合同了。中介會給出最終的價格與費用清單，然后需要簽訂兩份合同，一份是你與房東簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，一份是你與中介簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同》。

房屋轉(zhuǎn)讓合同：與你之前簽訂的意向合同內(nèi)容差不多，主要增加了一些貸款銀行的信息與付款的信息，還有一些違約的責(zé)任；

房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同：主要是約定支付中介費的信息。前面有提到關(guān)于中介費的打折，關(guān)于評估費的降低，總之在這個時候需要談妥，簽訂正式合同之后，就需要按照合同來執(zhí)行了。

補充協(xié)議：由于某些特殊情況的存在，例如房東賣房之后，還沒買新房之前，還需要租在這個房子中；房東戶口還不能馬上遷出等等，所以此時還會與房東就一些其他事情進行約定，簽訂單獨的一份補充協(xié)議。

簽訂合同時特別需要注意看清條款。房屋轉(zhuǎn)讓合同與房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同一般都是有模板的，你需要仔細看的是合同中 下劃線或者括號內(nèi)填寫的內(nèi)容。對于補充協(xié)議，你就需要全部查看了。有些中介的文字表達真是捉急啊。我的那份補充協(xié)議，其中有一點被他們寫出來的意思剛好與實際的相反。要是房東較真，我就被坑了。

簽訂合同后，在約定的時間內(nèi)，將首付款匯入合同指定的第三方監(jiān)管帳號。一般中介會讓你用銀行本票的方式將錢轉(zhuǎn)入第三方監(jiān)管帳號。你從你的首付款所存的銀行開出本票，然后自己帶著本票到貸款銀行辦理轉(zhuǎn)賬，所以本票的手續(xù)費很低，一般就1-2元就夠了。這里吐槽一下，我辦理首付款支付的時候，中介業(yè)務(wù)不熟，連銀行柜臺MM都看不下去了，很明顯，她們也被中介折騰的很多次了。

7.產(chǎn)權(quán)過戶

當銀行審批通過（此時銀行還沒有放貸），買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，就是指房產(chǎn)證改名成你的名字。因為房管局有多個產(chǎn)權(quán)登記中心，貌似是到中介公司的注冊地所對應(yīng)的產(chǎn)權(quán)登記中心來辦理產(chǎn)權(quán)過戶的。

8.物業(yè)交割

當銀行放貸之后，新的三證肯定也已經(jīng)辦理好了。此時就可以進行最后一步物業(yè)交割了。原房東將水、電、煤、物業(yè)費等費用結(jié)清，當然最重要的是房東要將戶口遷走（另有協(xié)議除外）。你可以拿著你的新三證去派出所進行核實。一旦你簽了物業(yè)交割單，房東就可以領(lǐng)取尾款了，而中介也沒有責(zé)任了，所以這一步需要謹慎，有些該原房東做的事情必須讓他做完。后續(xù)你可以拿著新三證去辦理水、電、煤、有線電視等更名。一般都不需要原房東的證件信息，但有線電視需要，原房東沒去的話，需要有一個原房東簽名的委托書。

9.落戶

落戶只需要帶上三證、身份證、集體戶口頁、婚姻證明就可以了。由于婚姻證明有使用期限，你購房之前開具的婚姻證明派出所肯定不認，所以還需要重現(xiàn)開具婚姻證明。

如果原房東戶口沒有遷出，你還是可以進行落戶的，只需要寫一份說明就可以了。

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