商品房交易與過戶手續(xù)詳解

商品房交易與過戶手續(xù)是房地產(chǎn)交易中不可或缺的重要環(huán)節(jié)。以下內(nèi)容將詳細(xì)介紹商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房及法院拍賣房屋的過戶流程及注意事項(xiàng)，以便買賣雙方更好地理解和操作。

一、商品房交易過戶手續(xù)

商品房交易手續(xù)從法律和行政規(guī)定來看相對簡單，但由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的復(fù)雜性，實(shí)際操作中可能涉及多種情況。以下是常見的商品房交易類型及其處理方式：

1. 不同情形下的商品房過戶

• 賣方情況：未入住的已簽合同房屋、已入住的已簽合同房屋、貸款支付房款的房屋、未辦房產(chǎn)證的房屋、已辦房產(chǎn)證但未解除的房屋。
• 買方情況：一次性付款購買、通過貸款購買、通過轉(zhuǎn)按揭購買。

上述情況可能導(dǎo)致某些交易無法完成。例如，賣方未還清銀行貸款且無力一次性清償，或買方通過貸款購買但賣方房屋仍處于抵押狀態(tài)，均可能導(dǎo)致無法辦理過戶手續(xù)。

2. 商品房過戶具體程序

以下是商品房過戶的標(biāo)準(zhǔn)流程：

• 賣方需提供房屋所有權(quán)證、身份證明、共有人同意出售的聲明。
• 買方需提供身份證明、買賣合同及申請房屋所有權(quán)變更登記表。
• 雙方到交易窗口辦理過戶申請，核驗(yàn)身份后簽署相關(guān)文件。
• 繳納稅費(fèi)后，交易中心出具領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的通知單。
• 買方在若干工作日后領(lǐng)取新的房屋所有權(quán)證。

注：部分地區(qū)可能在領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)繳納稅費(fèi)。

3. 特殊情況處理

若賣方房屋未還清銀行貸款，需通過第三方墊資解除抵押后才能辦理過戶手續(xù)。此外，一些中介機(jī)構(gòu)或銀行提供跨行轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，解決買賣雙方的貸款問題。

二、經(jīng)濟(jì)適用房上市交易手續(xù)

經(jīng)濟(jì)適用房的交易受到政策限制：

• 五年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓，特殊情況需按購買原價(jià)轉(zhuǎn)讓，且買方需符合經(jīng)濟(jì)適用房購買資格。
• 五年后轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)繳土地出讓金。

交易時(shí)需提交以下材料：

• 賣方填寫《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售申請確認(rèn)表》。
• 買賣雙方提供身份材料。
• 原產(chǎn)權(quán)單位買賣契約。
• 房屋所有權(quán)證及其附圖、登記表復(fù)印件。
• 買賣雙方合同一式三份。

三、房改房（含危改房）的過戶手續(xù)

房改房包括成本價(jià)房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房及央產(chǎn)房，不同類型的房屋交易方式有所不同：

• 成本價(jià)房：需補(bǔ)繳土地出讓金。
• 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房：需共有人同意出售，因原售房單位擁有6%的產(chǎn)權(quán)。
• 央產(chǎn)房：需“在京中央國家機(jī)關(guān)住房交易辦公室”審批同意。

危改回遷房的更名程序包括原被拆遷人放棄房屋、拆遷辦變更安置人、簽訂回遷安置協(xié)議等。

四、法院查封拍賣房屋的過戶程序

法院查封拍賣的房屋需持法院協(xié)助執(zhí)行通知書辦理過戶登記。登記完成后，房屋方可再次上市交易。

單位購買房屋需提供法人營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書、授權(quán)委托書等文件；境外單位需提供商業(yè)登記證、注冊證書等。

五、其他特殊交易情況

包括房屋繼承、贈(zèng)與、分割（析產(chǎn)）、夫妻更名、已購公房改為商品房、房屋交換、遺失補(bǔ)證登記等，流程基本一致，需根據(jù)具體情況提交相關(guān)材料。

總結(jié)

房屋交易與過戶手續(xù)因房屋類型和交易方式的不同而有所差異，買賣雙方需詳細(xì)了解相關(guān)政策和流程，確保交易合法合規(guī)。

參考來源：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部